近日，中国银保监会发布通知，决定将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。

　　“以房养老”保险即老年人住房反向抵押养老保险，指60岁以上的老年人将自己的房产抵押给保险公司，抵押后继续拥有房屋的占有、使用、收益以及经抵押权人同意的处置权，并且按照约定条件领取养老金直至身故。老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关的费用。

　　实际上，“以房养老”保险试点已经有一些年头。

　　2013年9月，国务院发布《关于加快发展养老服务的若干意见》后，“以房养老”保险正式进入国家政策支持的层面，2014年7月北京、上海、广州、武汉四个城市率先展开试点，2016年试点时间再延长两年，试点范围也扩大至更多的省市。至今年6月30日试点正式结束。

　　但从试点城市的经验来看，“以房养老”保险并未达到市场预期—在过去4年，全国不足100户家庭完成承保手续；被批准销售“以房养老”保险的四家试点公司，目前只有幸福人寿一家企业在开展“以房养老”保险项目。

　　对此，武汉科技大学金融证券所所长董登新对时代周报记者表示，传统观念让多数人还是把房子留给孩子，同时也有些孩子不允许老人变卖或私下处置房产，从而导致“以房养老”保险遇冷。

　　小众的以房养老保险在中国遇冷

　　在“以房养老保险”上市后，康先生老两口成为全国第一户“吃螃蟹”的人。康先生对央视记者说：“饮食上花不了多少钱，剩下的钱我们就是给医院准备的。老了都难免会生病，小病少花，大病多花，所以每个月的退休金也不敢干什么。”

　　解决“钱很紧”成为他们参保的原始动力。

　　据幸福人寿相关负责人向时代周报特约记者介绍，以65周岁男性、房产有效保险价值500万元为例：老人每月领取养老金为15155元，直至去世，中途可以随时退保赎回房屋，将来若住进养老院，除了每个月领取15155元养老金，房屋出租费用归老人所有。

　　记者注意到，按此案例计算，老人活到92.5岁后能收回投保收益。如若老人离世，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用，若还有剩余，剩余金额由公司返还给被保险人的继承人，“继承人也可在被保险人身故后，保险公司处分抵押房屋前，通过偿还被保险人应承担的养老保险相关费用，赎回保险公司对抵押房屋的权益”。

　　根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。

　　保险公司工作人员表示，如果是非参与型养老产品，未来房价上涨部分保险公司不参与分享，增值全部归属老年人或其继承人；同时在养老金计算方面，已提前考虑房产价值预期增长部分并计入养老金。如果房价下跌，保险公司来承担损失。

　　“以房养老”保险作为一款舶来品，在欧美等国家已经有几十年的发展历史，其出现就是为了应对人口老龄化的问题，弥补养老机制不健全等的问题。

　　在康老投保之后的几年时间里，各试点城市都陆续有人参保，但截至试点结束，全国仅有98户家庭139位保户完成了承保手续，占幸福人寿早前确定试点名额的49%。

　　时代周报特约记者在北京一小区内采访到了几位60多岁阿姨，几位阿姨都是有老伴儿有儿女陪伴。她们均表示不会参与“以房养老”。

　　刚60岁出头的程阿姨，犹豫的一个原因是，房价在波动，这笔钱到时候应该怎么算？她认为将房产抵押给保险公司，百姓怎么也算不过保险公司，“到最后吃亏的总是自己”。

　　另一位阿姨则表示：“将房子留给孩子。退休金虽然不高，够花就行，不想冒风险。”

　　这也是记者当天采访得到的最多答案。

　　现实情况是，不仅客户对产品不感兴趣，保险公司对“以房养老”的热情也并不高涨。2014年原保监会共批准四家保险公司试点“以房养老”保险项目，但四年里仅有幸福人寿在开展该业务。

　　“与带有很强投资功能的保险产品相比，"以房养老"保险收益不高，容易被保险公司视为鸡肋，因此其他保险公司更多地处于观望和犹豫状态。”董登新认为，“随着保险公司回归保险的主业保障，万能型、分红型保险业务会逐渐收缩，而随着"以房养老"保险在全国推广，相信保险公司会加大力度拓展，形成小高潮。”

　　即便如此，“以房养老”保险并不能，也不会取代我国养老最基础的部分—国家养老，它只是我国养老第三支柱商业养老保险一部分。

　　细则完善之后就能热起来？

　　目前市面在售的“以房养老”保险力争既可满足孤寡、无子女、失独等特定群体老人的养老需求，也可满足其他老人群体提高生活品质的需要，其意在补充养老体系建设中的不足，并不同于养老金第一支柱—国家养老满足所有适龄老人。

　　而从投保人的反馈确实解决了一些老年人的养老问题，特别是对孤寡、无子女、失独、低收入等特殊老年人群体。

　　康老每个月和爱人有不足7000元的退休金可领取，但还是让他们感觉钱紧。投保后，两人每个月有16000元左右收入。“早晨睁眼，就想今天怎么花钱，因为钱是源源不断打进来。”康老在央视采访中介绍，这几年他们去过港澳台以及德国、北欧等地旅游。

　　与康老相比，仅靠2000多元退休金生活的谭阿姨过得比较拮据。亲戚曾建议她卖房子，通过租房子的方式改善生活。谭阿姨在接受央视采访时表示：“到老了去租人家的屋子，人家可能随时叫你走，就得走，一个老人到处彷徨地找屋子……”投保后，谭阿姨每月多出1000多元的收入，生活有了不少改善，添置新家具、新衣服，参加短途旅游，生活更加丰富多彩了。

　　和康老夫妇和谭阿姨不同，有子女的冯老夫妇也选择了“以房养老”。“将来有病痛拿出钱很重要，再一个可以为儿女减轻负担，自己身边有了钱就安乐了，踏实多了，有依靠、有保障了。”老人在央视采访中介绍，两人退休金加上投保后每月3700元收入，收入更充裕，现在每月能存1万元左右。

　　除了改善养老质量，减轻子女负担，保户周老夫妇投保则是想避免不必要的麻烦，其长辈家里因为房产继承产生过矛盾，因此他们选择这种方式避免可能出现的矛盾。

　　“以房养老”在中国遇冷并不是个例。无论是在美国，还是近邻日本、新加坡“以房养老”保险在这些国家推出并非开始就被广泛认可，也不是一次性的政策努力就水到渠成，而是在长期实践中经过反复的制度修缮和市场检验才发展为较成熟的市场。“以房养老”要想更好地开展，其在许多问题上有待完善。

　　在美国，经过半个多世纪的发展，美国市场上出现了三种“以房养老”产品，包括两种由公营机构推出并由政府担保的产品和由私营机构自由基金公司提供的财务独立计划，三种产品适用不同价位的房产。日本和美国发展情况十分相似，同样有三种不同的模式，其中两种由政府参与，另外一种由民间机构（银行、信托公司，地产公司）参与。

　　新加坡从20世纪末实行“以房养老”，起初由保险公司率先展开，但由于部分条款过于苛刻，市场一度未打开，后来经过逐渐修改细节完善制度，形成了从私有住房扩展到公有住房，适用主体从私有保险公司扩展到国家建屋局，参与对象的限制也逐渐放松，这些调整都让“以房养老”更好地服务于新加坡养老发展。

　　而我国，目前仅有一种商业形式的“以房养老”产品，模式单一，并不能满足多种需求。据幸福人寿工作人员向时代周报特约记者介绍，有意向但没能签约的用户，多是因为房屋产权不独立和家庭原因，而产品一经保监会批准就无法调整。

　　房屋产权方面，部分意向客户的房屋产权是央企房、校产房、院产房等，这类房屋或不能上市交易，或产权单位不同意抵押对外流通，参保人只能放弃。

　　对此，多位接受时代周报特约记者采访的专家均表示，产权层面的改革难度比较大，目前满足“以房养老”条件的房屋都是房改房或商品房。

　　尽管难度比较大，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，部分人因为房屋产权的问题不得不放弃投保，证明市场还是存在需求的，国家应该考虑出台政策，将其与“以房养老”的模式相结合。“适当地对比重不是很大的、比较特殊的房产进行政策支持。”