保险公司抢分养老地产“蛋糕” 形成各具特色的商业模式

2015-01-13 07:23:22 来源:《财富管理》 作者:朱捍华

  我国目前处于向“居家养老”过渡时期,投资养老地产项目正“炙手可热”。近几年来,保险机构纷纷投资兴建会员制或度假式的居家养老社区,来抢分养老地产“蛋糕”。

  人口老龄化是一个全球性问题,也是中国当前一个主要社会问题。截至2013年,中国60岁以上老年人数量已超过2亿,占总人口的14.9%,这一比例明显高于联合国传统老龄社会标准的10%。未来20年中国平均每年增加1000万老年人,将进入老龄化高峰。

  人口老龄化加剧,给传统养老模式带来很大的压力,也为养老地产市场带来巨大发展机遇。近年来,保险公司正成为大举进入养老地产市场“主力军”,其发展模式首先是借鉴了发达国家的成熟经验,并利用自身优势,形成了各具特色的商业模式。

  国外养老地产模式:CCRC与美国太阳城

  从西方发达国家来看,养老模式目前主要有:家庭养老、居家养老、机构养老、辅助生活及医疗养老等几种。机构养老、辅助生活等模式是老龄化中期的主要产物。随着发达国家大多进入老龄化加剧时期,老年人占比较高,通过政府福利政策支持修建较完备的养老设施已难以满足社会要求,通过社会力量兴建的“居家养老社区”就逐渐成为主流。居家养老社区通过整合个人家庭、居住社区、配套设施等资源,使老人回归家庭,情感需求能够得到充分满足,又通过社区丰富多彩活动的组织满足老年人需求,成为欧美国家解决养老问题的主要方式。

  作为比较典型的居家养老社区商业化开发模式,CCRC与美国太阳城是目前全球非常成熟的养老地产开发模式,代表着国内养老地产的发展方向,也是国内保险公司学习的典范。

  CCRC模式:一站式退休养老社区

  CCRC( Continuing Care Retirement Community)意为“持续照料退休社区”。通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务,使老年人在健康状况和自理能力出现变化时,依然可以在熟悉的环境中继续居住,并获得与身体状况相对应的照料服务。社区为各类老人提供相应的居住产品,以满足老人在不同生理年龄阶段,对居住和配套服务的不同需求,使其无需搬家就可以在社区中安享晚年。

  CCRC通常选择在城市近郊、交通便利的城市周边地区。社区以围墙封闭自成一体,安全监控、保安巡查等多种方式提供安全保障;社区配有大面积绿地景观及种植园区,为入住者提供优美的居住养生环境;社区提供各种生活配套设施:餐厅、超市、洗衣、银行、邮局、美容美发及各种娱乐活动场所,社区入住者可以方便解决一切生活所需;从个人居所到服务场所,公共空间全部为无障碍设计;社区医院拥有经验丰富的各专科医生,提供预防、医疗、护理和康复等多种专业、快捷、亲情式的医疗服务,入住者在身体状况和自理能力发生变化时,可以获得与其健康状况相对应的居住空间与关怀照料服务;同时,社区为老人提供充分的活动、学习空间及各种设施,老人可根据爱好自愿参加各种学习、娱乐、文化活动。

  据1999年美国一项学术调查显示,居住于CCRC的老人余命年龄是非居住于CCRC老人的1.5倍。近年来,随着消费者意识不断增强,以及开发商对这一理念的掌握,CCRC所代表的理念日渐流行,至今美国全国共有超过2100个CCRC社区,总共照顾约 62.5万退休老人,其增长速度超过养老院和辅助生活机构的总和。

  美国CCRC社区的主要特色有:一是位于城市郊区,但规划布局紧凑,交通路线方便,服务快捷;二是建筑单体多是低层、多层,户型平面按照目标客户群和使用功能不同而变化;三是目标客户群与使用功能复合,不会为一类老人建立空间和配套;四是医疗、护理配套完善,如紧邻医院,社区内设有医疗室,每层设有护理站等。不设大会所,康娱设施化整为零,满足功能需要,同时节省不必要的前期投入;五是经营模式以会员制为主,主要包括入门费+年费(或月费)两部分。根据入住社区的奢侈程度、房子大小、入住人数,CCRC的入门费用一般从2万美元到100万美元不等,平均为25万美元。至于年服务费一般为基础费用+按单付款;六是管理与服务人员比例高,老人入住以后可以得到很好的照料。

  太阳城模式:世界知名养老社区

  国外比较著名的居家养老社区案例,就是美国太阳城专供退休老人居住和疗养的社区。它由Del Webb公司于1961年开始建设,经过40多年的发展与完善,已成为美国开发老年社区的著名品牌,开发商已在美国开发了20多个以太阳城命名的老年社区。

  以美国佛罗里达太阳城中心老年社区为例。该社区坐落于佛罗里达西海岸,距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟路程。太阳城中心社区共有10500个住宅单元,目前来自全美及世界各地的住户约有1.6万人。社区自1961年建设伊始,便定位为佛罗里达乃至全美最好的老年社区,使老年人精神充实、身体健康,享受一种不孤独、不依赖、不满足于温饱的老年生活。社区中大多数是独栋住宅,也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓。

  该社区为纯粹的老年社区,沟通便利,老年人的归属感强。由老年业主组成社区委员会,对低龄人群活动有严格限制。居民必须为55岁以上老年人口,18岁以下的陪同在一年内居住不超过30天。在规划设计上突出人性化:配备有针对老年人的无障碍设计、空间导向设计和与身心健康相关的社区设施。

  美国太阳城中心老年社区的主要特色有:一是都在城市郊区,社区密度低、占地大、容积率低;二是属住宅用地,由开发商建造,依靠前期销售房屋产权回流资金;三是低层建筑为主,建筑形态多为单层、独栋或双拼为主;四是房屋售价较低,售价约为市内房价的1/3;五是目标客群为活跃健康老人,且必须是55岁以上的老人才能购买入住;六是配套设施以会所和运动场地为主,专为老人设置运动设施,如高尔夫球场、网球场、游泳池等等。一般不自建医院和护理设施,医疗和护理主要依靠所在城镇的大市政配套,一般都会配建社区的商业中心;七是兼有旅游度假功能,凤凰城的太阳城总人数为44000人,其中28000人常住,16000人为季节性旅游。

  笔者将以上两种模式进行了比较。二种模式的优势特色各异,也各有成功独到之处,对国内养老养生地产的开发都有借鉴意义。但出于中国国情,也都存在一定问题,需要综合分析加以改进。

  国内人多地少,不适合低密度单体建筑。社区内不能提供医疗、护理配套、市政配套等,会影响老人的入住选择。

  保险公司大举布局养老地产

  我国一直以来沿用家庭养老模式,近年来由于子女赡养负担加重、生活观念转变等原因,造成许多空巢家庭或独居家庭,急需探索老年人新的养老模式。目前,我国正处于“以机构养老为主的第二阶段,向以居家养老为主的第三阶段过渡”时期,而居家养老方式正在逐渐兴起。近几年来,以居家养老社区为主要模式,由保险机构等投资兴建会员制或度假式的居家养老社区成为行业的发展方向。

  2010年9月保监会下发《保险资金投资不动产暂行办法》以后,地产项目成为保险公司重要的资产配置渠道。其中,养老地产项目作为对接养老险的主要产品,也成为地产投资的重中之重。从2009年泰康人寿第一个兴建养老社区试点项目以后,国内保险公司陆续开始进入养老地产投资。

  泰康人寿在北京昌平小汤山温泉乡的首期项目投资40亿元,该项目将于2013年至2014年建成,建成后的养老社区约有1.5万张养老床位。除在北京昌平小汤山温泉乡、上海崇明岛、海南三亚首批建设泰康养老社区外,未来10至15年内泰康人寿将完成养老地产项目的全国布局。

  2013年10月,合众人寿在武汉投资兴建的“优年生活——持续健康退休社区” 一期建成,是国内首个由保险公司建立的CCRC社区。目前公司已完成包括武汉、沈阳、南宁、合肥、济南、北京、上海、青岛、苏州等多个地区的养老地产布局。

  中国人寿(行情,问诊)已经选定了一家美国的养老养生机构作为合作对象,初步规划构建养老社区“一南一北”的格局,公司已在河北廊坊拿地超万亩,计划总投资约100亿元,而南部则有可能落户海南。目前中国人寿的第一个养老项目已经确定落户苏州。

  中国太平保险在上海成立了一家太平养老产业投资有限公司,其国内首个养老社区将于2014年在距上海市区25公里的周浦上海国际医学(行情,问诊)园区开发建设,拟投资20亿元。

  泰康模式与平安模式

  通过学习借鉴国外的成熟经验,国内保险公司大都会将大型居家养老社区作为其养老地产发展的主体。目前,保险公司中已开发建成或接近建成养老地产项目的有:泰康人寿、合众人寿与平安保险,这三家有代表性的保险公司,按照投资运营模式可以分为两类,各具特色优势(参考表2)。

  第一类是泰康人寿模式。与此相似的还有合众人寿的项目。其共同特点是大多参照CCRC社区、美国太阳城等国外养老社区建造,项目主体多为大型生态宜居的一站式养老社区,采用会员制并持有物业,追求项目的长期回报。两个项目的差别是在产品类型与入住条件上,泰康人寿项目须交纳200~300万元的入门费直接入住,或对接“幸福有约养老计划”,由客户购买足额保险产品后才可成为会员入住。而合众人寿保单直接对接项目,购买相应保单并满足年龄要求后即可入住,没有入门费。由于二者保险产品的保费较高,且入住后仍需每月缴纳一定的服务费,所以主要面对中高净值客户群体。

  第二类是平安保险模式。平安保险于2012年9月在桐乡兴建养生养老综合服务社区,项目由高桥和乌镇两个地块组成,计划总投资170亿元。

  项目融合会员型养老公寓、产权型亲情社区、度假休闲三大产品线,整合商业、旅游、度假、医疗、培训等上下游产业链,打造全龄化、一站式的养生养老综合平台。该项目通过旗下不动产公司投资运作,项目资金非保险资金,为集团自有资金及来自第三方渠道。政策上不存在障碍,物业可租可售,可进行产权买卖。项目运作引进专业的管理公司,由瑞金医院提供医疗保障,韩国三星生命进行养老管理,耀华国际学校提供教育资源。会员型产品由平安不动产自持经营,只租不售。

  作者单位:上海金融学院

  本文发表在《财富管理》杂志2014年11月刊上,转载请注明来源、作者。

关键词阅读:蛋糕 全龄 地产项目 地产市场 地产投资

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