经济学家王家春:房地产市场的拐点形成有待确认

中国人保资产管理公司首席经济学家王家春

中国人保资产管理公司首席经济学家王家春

  房价还会下跌吗?我国目前的房地产市场已经发展到什么阶段?面临着哪些风险?中国人保资产管理公司首席经济学家王家春做客金融界网站金融街会客厅》栏目,就全民关心的房地产市场分享了自己独到的见解,王家春指出,“房价长期来说只涨不跌”、“刚需是中国房地产的长期支撑力”等方面的观点都是片面的。王家春还指出,关于中国房地产巿场,不应过分强调它的特性。其中一点是中国政府在房地产市场里面有较大的特殊利益,政府跟房地产市场有比较特殊的关系。另外一点是居民的购房需求在改革开放后经历了二十多年的积累过程,然后集中释放。

  王家春分析称,在中国比较流行的认识是房价长期来说是只涨不跌的趋势。这个观点跟整个世界范围内房地产市场的历史轨迹有很大的偏差。我们的研究员对美国房地产市场过去100多年的走势做过研究,其非常鲜明的特征就是“长周期、大波动”。一轮上涨可能持续好几年甚至十来年的时间,但是一轮下跌也可能持续好几年,而且起伏的幅度一般高于1/3。从日本、韩国、台湾、香港这些周边的经济体来看,房地产巿场的长期波动性就更强了。亚洲人对房产有特殊的偏好,因此亚洲的房地产泡沫在膨胀的时候比欧美要凶,泡沫破裂后调整的深度也更大。房地产市场“长期来看只涨不跌”最好的反例就是日本和韩国。日本和韩国在1990年代初期房地产泡沫破裂以后,最大调整幅度超过2/3,至今仍未摆脱底部。香港历史上也是,可以在很短的时间内跌去一半。

  王家春进一步解释称,或许有人争辩说在一百年、两百年的时间跨度下房价一定是上涨的。即便这种说法是对的,如果有个十来年时间,你在高位进去,随后赔了一半,对于绝大多数投资者来说也是很难承受的。所以我觉得不应该强调房地产市场“长期一定上涨”,应该看到它是一个在长期视角下强波动的巿场。因为有长周期、强波动特征,你在什么时间买入就比较关键,如果你在一个周期的底部买入,那你后面一直持有这个房产心态比较平稳;如果你在高位买入的话,然后赶上一轮调整,最后你的投资损失1/3、一半或者更多,那是很痛苦的。如果这个钱是借来的,是用负债的资金进行投资,最后你就扛不住,资金链会断掉。

  王家春在分析目前房地产市场的特性时表示,中国房地产市场是比较特殊的,重要的一点是中国政府在房地产市场里面有较大的特殊利益,政府跟房地产市场有比较特殊的关系。另外一个较重要的特点是居民的购房需求在改革开放后先经历了二十多年的积累过程,然后集中释放。在计划经济时期,房子是很短缺的。进入新世纪后,呈现出“补课式”需求井喷。这些因素导致中国房地产市场这一轮的上涨过程时间比较长,幅度比较大。

  中国房地产市场的长期拐点已经形成了吗?市场向左走还是向右走?

  王家春表示,对这个问题,等到顶部确认了以后,再给出明确的结论。过早判断其实没有好处,而且有点像猜的味道。右侧判断,怎么判断?我们主要关注供求关系是否彻底扭转。过去很多年来,房子被认为是供不应求的东西。现在,我认为改善性的需求释放已经很充分了,中高收入阶层买房子的话主要是海外的房产。“刚需”这个东西,我想跟大家交流一下,很多人特别强调“刚需”对中国房地产的长期支撑力,我认为这种认识是很有问题的。所谓的“刚需”是跟结婚有关的需求。对此,我们做过一个研究,就是对适宜结婚年龄段的女性做了一个统计,男人结婚的年龄可能比较宽泛一些,但是女孩子结婚主要集中在20岁至30岁这么一个年龄段,从这么一个年龄段的女性人口来看,实际从2012年、2013年就开始下降了,而且未来的下降空间比较大。所以,“刚需”将是一个不断递减的量,长期来看它的趋势是负增长,这是从需求方面看。

  王家春分析称,从供给方面来看,目前,已竣工待售房子的面积有5亿多平方米,创下历史天量,而且还会继续增长。在这个之外,还有具体数量根本没有人知道的囤积房。全国各地的鬼城、空城,实际上是囤积房的一部分。我觉得,只要囤积房出笼,即转入抛售过程,再叠加上“刚需”的萎缩,中国房地产供需格局就会彻底扭转。第一轮的下跌是去泡沫,去泡沫完了以后,会赶上人口深度老龄化,到那时买房的需求会非常弱。也就是说,去泡沫完成后,按照正常的房地产周期该回弹了,但那时将会受到更大的周期性因素,就是人口周期的压制,弹不起来。所以,我觉得中国房地产市场一旦见顶了以后,我们应该要对调整的长度和深度有一个足够的想象,不能简单地说调整一、两年、三年。一旦进入调整周期,就不是这样一个时间跨度的问题了。近一段时间,全国房地产市场出现了降温迹象,包括北京、上海都在降温,我们正密切关注囤积房是不是进入抛售过程,如果出现这种情况,那么我们就确认中国房地产市场的长期拐点形成。我们的右侧判断,大概是这么一个逻辑。

  关于囤积房抛售的触发因素,王家春认为主要是全国性联网登记和房产税预期。从中国的地方财政来说,原来主要靠“土地出让金”,我们称为“土地财政的1.0版”。长期来看,还要进入“土地财政的2.0版”,它的支柱是“房产税”。一旦这个转变成为普遍的预期,囤积房的抛售就会进入高潮。

(责任编辑:戴海东)

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