保险资金下半年将涌入物业投资市场

　　工业物业：产业政策将引发市场新机遇

　　物流设施需求疲软，业主采取优惠措施吸引租户。在2009年第二季度， 虽然强劲的国内消费对于社会消费品零售额依然有一定的支持，但是出口和进口额依然低迷。物流市场的总体需求依然疲软，走高的市场空置率和新增供给拖累租金走低。仓储物业的租金从2008年最高的时候到目前已经下降了10%，目前很多的业主通过采用一些优惠措施来吸引租户，例如增加免租期和给予装修补贴。 由于一些租户退租，目前的市场平均空置率达到了27.2%。

　　北京市政府对于物流产业给予了很大的支持，国家第一个依托空港口岸设立的综合保税区---北京天竺综合保税区在第二季度正式启动。其在税收、检疫及外汇等方面都提供方便优惠政策，这将加速顺义地区保税物流以及保税加工行业的发展。同时，由于马驹桥物流园处于北京与天津相连接的重要交通地理位置，这里吸引了很多国内外物流投资企业开发建设高质量物流设施，包括华润物流一期约4万平米、祥龙物流4号库约2.2万平米的投资项目都在本季度已开工，两个项目将预计于年底完工。这里的物流仓库主要以分拨中心项目为主，目标客户主要是大型零售企业。相对于进出口业务，国内市场对于零售消费的需求依然稳定与强劲，这将是近期拉动物流行业需求上升的最重要动力。

　　国外的工业地产投资者由于自身资金原因或者对于未来的需求信心不足，对于市场的前景持观望态度，表现为投资更加谨慎以及推迟项目的开工时间。但是，政府对于物流产业的政策推动将会引发市场新的机遇。

　　酒店市场：市场竞争压力将会持续

　　奥运会后需求减弱，供应增加。2008年北京奥运会并没有为酒店业带来太多惊喜， 而09年前5个月北京酒店市场仍面临严峻挑战。仲量联行酒店集团中国区董事总经理安瑞达说，“其它举办城市的后奥运会效应， 在北京都因为这场经济危机的影响而被抵消了。尤其是海外入境旅游者人数受到了负面影响，与此同时，奥运会前开业的大量酒店渗透市场，因此，北京四星级和五星级酒店的入住率和日平均房价背负了很大的市场压力。”截至2009年5月，北京酒店日平均房价和入住率（以8957间客房为样本数据）较去年同期分别下降22.2%和18.4%，同时，每间可出租客房的收入下降43.9%。

　　安瑞达表示，“目前全球经济还没有出现明显回暖的迹象，因此我们不认为海外入境旅游者人次会在短期内恢复。然而，受中央政府刺激内需的多项利好政策影响，预期国内需求将继续保持健康增长的良好发展趋势”。除了近期进入市场的酒店外，未来3-4年内新增供应量将在2008年市场客房供应量的基础上增加30%。“市场的竞争压力将会持续，现金流吃紧的酒店将面临关闭或重新定位以保证其竞争力”。安瑞达先生补充说。

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